Os imóveis rurais mantêm tendência de valorização, mas o mercado está cada vez mais atento à gestão socioambiental das fazendas
Quem acompanha há décadas o mercado imobiliário rural certamente já ouviu a frase: “Quem tem terra não erra”. Ao longo das décadas, as propriedades rurais têm se mostrado um investimento seguro, com histórico de valorização no longo prazo superando inflação e aplicações mais conservadoras.
Indicadores de compra e venda de propriedades, de certa forma, comprovam esse ditado. Em abril deste ano, segundo levantamento da consultoria IHS Markit, especializada no mercado imobiliário, as cotações médias de terra no Brasil atingiram o maior patamar em 20 anos, com uma alta de 18% em apenas 12 meses. Entre 2010 e 2020, de acordo com a empresa, a valorização de terras em áreas consolidadas do agronegócio nacional foi, em média, superior a 10% ao ano. Novas fronteiras para a produção de grãos, como os estados do Matopiba (sigla que reúne as inicias de Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia), chegaram a dar retornos ainda maiores, próximos de 20% ao ano.
Mas não era investimento para qualquer um. Considerados por muitos como ativos com pouca liquidez, de alto tíquete e pouco diversificáveis, imóveis rurais não tinham atração para o grande contingente de investidores urbanos. Não entender as peculiaridades e, sobretudo, os riscos dos negócios agropecuários também eram impeditivos consideráveis. Isso sem falar das questões fundiárias. A legislação em torno das terras agrícolas sempre foi complexa, alvo de intervenções do poder público, com frequentes alterações que, sem acompanhamento permanente, podem terminar em ônus para os proprietários. As leis ambientais são uma prova disso.
TERRAS EM TRANSE
Ao longo dos últimos anos, entretanto, uma visível transformação vem acontecendo nesse cenário. O interesse crescente de grupos de investidores por ativos reais e tangíveis – e com bom retrospecto de valorização – fez com que muitos deles voltassem suas lupas para o agronegócio. O que encontraram foi um ambiente propício para o desenvolvimento de novas modalidades de investimento, com bom potencial de ganhos futuros.
De modo geral, a análise feita pelo mercado é de que uma série de fatores indica tendência de que os preços de terras agrícolas continuem em alta. Aqui, além do aumento constante dos preços das safras por longos períodos de tempo, a infalível lei da oferta e da procura atua em duas direções. Em uma delas, a escassez na disponibilidade de terras produtivas – há cada vez menos áreas a serem abertas, o que empurra os preços das que estão no mercado para cima. Em outro sentido, a maior demanda pela produção de alimentos em todo o mundo. Isso valoriza as cotações das commodities agrícolas, tornando potencialmente ainda mais rentáveis e atrativos os negócios de quem as produz.
O FIAGRO É POP
Se a conjuntura é favorável, o capital se movimenta. Os bons resultados do agronegócio brasileiro nos últimos anos despertaram o interesse do mercado financeiro no desenvolvimento de produtos baseados em atividades ligadas ao campo. CPRs, CRAs e outras siglas antes confinadas em rodas de produtores e empresas do setor passaram a ser ouvidas na boca de executivos de bancos de investimentos e corretoras.
Uma das maiores transformações em anos no mercado imobiliário rural aconteceu em março passado, com a sanção da lei que regulamentou a criação dos Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagro), que traz regras próprias e estímulos tributários para a negociação de ativos do setor agropecuário no mercado de capitais. Com funcionamento que lembra o dos fundos imobiliários, o Fiagro desburocratiza e democratiza o investimento no agro, permitindo que investidores de todos os portes, acessem essa nova classe de ativos. Não é preciso comprar fazendas ou mesmo entender de produção agropecuária.
Em poucos meses a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), responsável pela fiscalização do mercado de capitais, recebeu dezenas de pedidos de registros de Fiagros. As primeiras instituições a obterem essa autorização recém-começaram a captar recursos em setembro passado. E então foi possível vislumbrar que a transformação vai além da possibilidade de entrada do pequeno aplicador no jogo.
O FIAGRO É VERDE
Com a tendência do mercado de valorizar cada vez mais ativos verdes, a sigla ESG (que, em inglês, resume políticas de meio ambiente, sociais e de governança) já surge como um ponto importante nos prospectos dos novos fundos imobiliários do agro. De modo geral, os recursos desses fundos serão destinados à compra de imóveis rurais para arrendamento – ao próprio produtor que as detinha ou a terceiros. Os rendimentos virão do resultado obtido com a produção e da valorização com a eventual venda das propriedades.
Apontado como o primeiro Fiagro com oferta pública a obter registro na CVM, o fundo Santa Fé Terra Mater inovou ao incorporar indicadores de sustentabilidade como critério de avaliação dos imóveis rurais. O prospecto do fundo, que tem meta de captar até R$ 500 milhões, indica a intenção de auferir ganhos também com pagamento por serviços ambientais (PSA) nas propriedades. Assim, antes de adquirir uma fazenda, a gestora realizará uma espécie de auditoria socioambiental na propriedade, identificando eventuais passivos. A Produzindo Certo foi a parceira escolhida para produzir esses diagnósticos, usando como base seus protocolos exclusivos de avaliação.
Processos de gestão e verificações socioambientais são estratégicos nessa nova fronteira de investimentos. Além de cruciais para impedir ônus futuros – como embargos, multas e perdas de produtividade –, ajudam atender à exigência de investidores internos e externos, o que faz com que fazendas sejam mais valorizadas. Mais do que isso, fazendas com boa gestão têm aumento de produtividade. No longo prazo, a valorização da terra acompanha essa produtividade.
IMÓVEIS RURAIS NO ALVO
O Brasil, entre os grandes produtores agrícolas, é o que ainda possui maior estoque de áreas a serem incorporadas para a produção agrícola, muitas delas a partir de processos de recuperação de terras degradadas. Isso torna o nosso mercado especialmente atraente para investidores externos. A aquisição direta de propriedades rurais por estrangeiros, entretanto, ainda é tema de discussão no Congresso Nacional. Assim, fundos de investimento podem ser uma alternativa nesse sentido.
A tendência de elevação de preços dos imóveis rurais, porém, é global e até mesmo investidores renomados têm destinado porções de seus recursos para aquisições de propriedades rurais. O bilionário da tecnologia Bill Gates, por exemplo, foi apontado no início deste ano pela revista americana The Land Report como o maior proprietário de terras dos Estados Unidos. Ele teria somado mais de 100 mil hectares em 19 estados americanos, a partir de aquisições feitas ao longo dos últimos cinco anos.
Outro nome que surpreendeu ao revelar seu interesse nesses ativos foi Michel Burry, criador da empresa de investimentos Scion Capital, que ficou famoso por ter previsto o estouro da bolha imobiliária nos Estados Unidos em 2008. Em meio a pandemia, em que muitos se voltaram para a digitalização de processos e as ações de empresas de tecnologia tornaram-se cobiçadas, Burry resumiu em um artigo as razões que o têm feito aplicar consideráveis quantias à aquisição de fazendas:
- Elas são reais e tangíveis pela natureza.
- São escassas e essenciais para a sociedade.
- Elas geram um bom fluxo de caixa.
- Elas são avaliadas a partir de boas taxas de depreciação.
- Seu fluxo de caixa e valorização tem sido historicamente resilientes diante da inflação.
O olhar de investidor experiente enxerga coisas que muitos ainda não vêem. No seu caso específico, ele também aposta em na valorização de uma commoditie: a água. Grandes companhias ao redor do mundo têm revelado preocupação com sua exposição ao risco hídrico, o que certamente impactará na cotação de áreas com nascentes e cursos de rios. “Terra agricultável com água na propriedade será muito valiosa em um futuro breve e eu tenho colocado bastante dinheiro nisso”, afirmou, dez anos atrás, em uma entrevista à Bloomberg.
Para ele, a melhor maneira de investir em água é comprar terras. De fato, investir em imóveis rurais significará, cada vez mais, investir em água, mas também em carbono e biodiversidade, principalmente no Brasil. Também nesse quesito, a verificação do balanço hídrico das fazendas por empresas como a Produzindo Certo pode oferecer segurança e transparência aos investidores. E ajudar a transformar em riqueza os bens naturais que, em benefício de todos, não podem ficar escassos.
Assim, surge a resposta para a pergunta feita no título desse artigo: Quem tem terra e produz certo não erra.
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